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社長の家づくりブログ
建物本体価格とは？注文住宅の総額との違いと付帯工事・諸費用の目安
注文住宅の本体価格とは、建物そのものを建てるためにかかる費用（基礎・構造・外壁・標準設備など）のことです。
ただし、本体価格だけで家が完成するわけではありません。付帯工事費や諸費用など、別途必要になる費用があります。
住宅会社のチラシなどで「本体価格1,500万円〜」とあっても、その金額だけで家に住めるとは限りません。本記事では、本体価格に含まれるもの・含まれないものから、付帯工事費や諸費用を含めた家づくりの総額まで、わかりやすく解説します。
注文住宅の「本体価格」とは？
注文住宅における「本体価格」とは、簡単に言えば「広い平坦な更地に、建物そのものを建てた価格」のことです。
外部は基礎から瓦を葺いて、内部はクロス張り後に扉も付いて、ユニットバスもキッチンもシャワートイレも付いた状態の家の価格です。構造材を搬入するための搬入費も、外壁を張るための足場の費用も入っています。
じゃあ他に何がいるんだと思われるでしょうが、これだけでは電気も水道も通っておらず、生活することができません。実際に住める状態にするために必要な工事が「付帯工事費（その他の工事費）」や「諸費用」となります。
【一覧表】本体価格に含まれるもの・含まれないもの
本体価格に何が含まれていて、何が含まれていないのかを一覧表にまとめました。（※住宅会社によって基準が異なる場合があります）
※表は左右にスクロールできます ➔
| 分類 | 項目 | 本体価格 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 建物本体 | 基礎・構造材・屋根・外壁 | 〇 含まれる | 家そのものの骨組み |
| 内装（クロス・床材）・建具（扉） | 〇 含まれる | ||
| 標準設備（キッチン・バス・トイレ） | 〇 含まれる | ※オプションは別途 | |
| 仮設工事（足場代など） | 〇 含まれる | ||
| 付帯工事費 | 屋外給排水工事・電気ガス引き込み | × 含まれない | 敷地条件で変動 |
| 地盤調査・地盤改良工事 | × 含まれない | 調査結果次第 | |
| 外構工事（庭・駐車場・フェンス） | × 含まれない | ||
| 諸費用 | 各種申請費用（確認申請など） | × 含まれない | |
| 登記費用・住宅ローン手数料・火災保険 | × 含まれない | ||
| 家具・家電・引っ越し費用 | × 含まれない |
本体価格以外にかかる「付帯工事費」と「諸費用」とは？
住宅の建築場所は多種多様です。長くなるので簡単に言えば、まず書類が必要です。どこでも家が建てられるわけではなく、建てるための許可申請が必要です。
一般に「確認申請」と一括りされますが、確認申請に至るまでには都市計画の区分でも変わりますが、建築許可や排水許可など多くの申請書類が必要です。同時に保険や耐震等級などの認定、構造計算が必要な場合もあります。
申請が下りたら保険の裏付けのため地盤調査が必要です。地耐力が無ければ地盤改良が必要になります。
上棟が終われば外部の給排水工事費が必要です。敷地が広ければ配管が長くなり、水道が引き込んでなければ道路からの引込工事費用が発生。排水は下水であれば道路から引き込み最終桝を設置、浄化槽が必要な地域もあります。電気・電話・インターネットの回線引込みも別途になります。
なお、この費用は土地が用意できてから完成までの費用です。完成後の家具・カーテン、エアコンなどの家電、引っ越し費用、登記、税金等は別に用意が必要です。
家を建てるには総額いくら必要？（総額シミュレーション）
「家を建てるのには一体いくら必要ですか」という質問をされますが、土地が決まっていないとなかなか費用がわかりません。一般的に、家づくりの総額に対する割合は以下のようになります。
- 本体価格：約70〜75%
- 付帯工事費：約15〜20%
- 諸費用：約5〜10%
大雑把に本体価格以外に500万円くらいは必要でしょうとお話ししています（家電・税金等は別）。
土地には消費税はかかりませんが、家に関わる費用にはすべて消費税がかかります。住宅費用もホームセンターでお買い物するのと同じように10%です。
例えば家本体価格2,000万円、その他工事費500万円とすると2,500万円に10%の消費税が250万円。お施主様は2,750万円の費用を用意しなくてはなりません。わかっていても消費税は辛いものです。そのため、2,500万円の予算でしたら2,272万円で計画することが必要です。
坪単価や本体価格の安さだけで判断してはいけない理由
そもそも住宅に関して「坪単価いくらですか？」という質問をされますが、答えは非常にあいまいです。
平屋と2階建てでは全然違います。段差があったり、搬入路が狭かったり、材料搬入方法や施工の仕方により、現場の状況によって大きく違ってきます。これを一括りに「坪いくら」と言われても……というのが正直なところです。
そのため、わかりやすいように一般に「本体価格」という表記を使っています。しかし規格住宅であればこの表記も可能ですが、自由設計は相変わらず「坪○○円」という具合になります。
単に安いと思ったら家本体のみの価格だったり、その他の工事費を必要以上に安く提示して契約後に進めていたら別途工事として追加された——そうなると予算が無くなり計画を変更しなくてはなりません。借入費用が不足してしまい悩むことのないようにしたいですね。
まとめ——家づくりの費用で失敗しないために
家を建てるためには家本体の他にかなりの費用が発生します。何が必要かは条件によりかなり違いがあります。詳細がわからなくても、これだけの費用はおおよそかかると承知して計画を進める必要があります。
家づくりには何がかかるか知ることが重要になるかと思います。もう一つ、消費税込みで考えることが必要です。
何が必要か、何をどうしたらよいかわからない時は、ぜひご相談にお越しください。
【コラム】なぜ今、家はこんなに高くなったのか？
最近、「以前は坪50万円くらいで建てられると思っていた」というご相談をいただくことがあります。
コロナ禍以降、木材や合板などの建築資材だけでなく、住宅設備や物流費なども上昇しました。その後、一部の資材は落ち着いたものの、建築費全体が以前の水準まで戻ったわけではありません。
さらに現在は、エネルギー価格や人件費に加え、中東情勢などを背景とした原材料・建材の供給リスクも加わっています。2026年には、石油・ナフサを原料とする住宅建材・設備について、価格上昇や調達への影響が生じています。さまざまなコストが積み重なっていることが、現在の住宅価格につながっています。
だからこそ、住宅価格を見るときは「本体価格がいくらか」だけでなく、付帯工事費や諸費用まで含めた総額で比較することが大切です。
よくある質問（FAQ）
- Q. 注文住宅の本体価格とは何ですか？
- A. 建物そのもの（基礎、柱、屋根、外壁、標準的な設備など）を建てるための費用のことです。外構工事や水道の引き込み工事などは含まれません。
- Q. 本体価格以外にどんな費用がかかりますか？
- A. 建物以外の工事にかかる「付帯工事費（総額の約15〜20%）」と、税金やローン手数料などの「諸費用（総額の約5〜10%）」が別途必要になります。
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